■策划人语：
每个人都有自己的住房、车子、生活用品，还有或融洽或磕绊的邻居，那么，你知道对自己正在使用的物品享有什么样的权利吗？你知道小区的车位租给了谁？你知道怎样跟物业公司打交道吗？你知道被征用的土地如何补偿吗？你是否知道如果有人影响了你的采光或者发出让你难以忍受的噪音时该怎么办？
从今年10月1日开始，物权法那些枯燥的条文将成为你生活中处理物权问题的指南，也许你还不了解它，但它将会深深地影响到你生活的方方面面。
今天起，本报推出“关注物权法”系列报道，邀请权威专家，从民生视角为您解读这部与每个人都息息相关的法律。
■典型案例
法庭判决：2003年11月，南京星汉城市花园“车库归属”案以业主的胜诉而告终，在全国引起强烈反响。
案例事实：星汉城市花园是南京市的一个高档住宅小区。1998年9月，开发商向南京市规划局申报时，市规划局曾以《建筑工程规划设计要点通知书》要求其配建停车库。
小区建成后，共有59个机动车车位，开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商出卖和出租车位，给业主停车带来了诸多不便。2003年6月，小区业主委员会代表全体业主，将开发商江苏星汉置业有限公司告上了鼓楼区法院，要求确认小区地下车库所有权归全体业主所有。
法院判决开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
■专家说法
出场专家：任成印，河北经贸大学法学院民商法教研室主任，民商法专业硕士生导师，中国政法大学法学硕士，副教授
专家观点：本案是典型的小区车库归属纠纷，具有借鉴意义。《物权法》对车库的归属并没有作出强制性规定，而是由房屋开发商和购房者在合同中进行约定，通过出售、附赠和出租等方式确定车库的所有权和使用权。在本案中，该地下车库在房屋出售时已经作为公摊面积分摊到每位业主头上，即已经作为公共配套设施卖给了业主，因此，应当归业主共同所有。开发商将车库出售的行为严重侵害了小区业主对车库的共有权。
另外，开发商将车位卖给附近公司的行为导致业主无法停车，侵犯了业主的优先权。根据《物权法》规定，即使开发商在出售房屋时没有将地下车库面积分摊在每位业主头上，也不能将车库先行卖给业主之外的人，在开发商出售、出租车库时，小区业主在同等条件下享有优先权。开发商应当首先满足业主的需要。
■名词解读
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权是指小区的业主对一栋居民楼中自己专有部分(自己家庭之内的空间)的单独所有权，对共有部分(楼道、楼梯、电梯等)的共有权以及对小区公共事务(绿化、卫生、治安等)的管理权的结合。是《物权法》规定的一种综合性权利。
■相关法条
《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
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